5月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2023年1-4月全國房地產市場基本情況。從數據來看，1-4月全國房地產市場無論是房地產開發(fā)景氣指數，還是開發(fā)商的銷售、到位資金均呈現反彈，但投資端卻依然保持降幅擴大的趨勢，-6.2%的同比跌幅，相較于上月的-5.8%繼續(xù)擴大，開發(fā)商的投資熱情為何還不積極？
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銷售、資金、景氣指數均向好
無論是銷售還是資金，樓市在4月數據維度都迎來了“上漲”。
銷售端，國家統(tǒng)計局數據顯示，1-4月，商品房銷售面積37636萬平方米，同比下降0.4%，其中住宅銷售面積增長2.7%。商品房銷售額39750億元，增長8.8%，其中住宅銷售額增長11.8%。
從數據表現來看，1-4月全國商品住宅銷售面積、銷售額增速較1-3月分別提高1.3、4.7個百分點。1-4月全國新建商品住宅銷售額絕對規(guī)模僅低于2021年峰值水平。
貝殼研究院市場分析師劉麗杰表示，今年以來住房支持政策的積極成效持續(xù)釋放，居民住房消費信心改善，帶動住房銷售市場回暖。
“這意味著，今年一季度激活合理住房消費需求的工作是積極有效的。但鑒于近期有市場走弱的現象，各地要重視繼續(xù)提振銷售端指標。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進稱。
嚴躍進根據國家統(tǒng)計局公布的銷售金額和銷售面積計算，1-4月全國商品住宅均價為10562元/平方米，漲幅為11.1%。當前房價漲幅相對大，和各地放松限價政策、銷售端改善房企調整定價策略等有關。
與商品房銷售同步，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金也有一定程度反彈。1-4月，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金45155億元，同比下降6.4%。雖然仍保持負值，但較上月收窄2.6個百分點。
其中，國內貸款6144億元，下降10%；利用外資12億元，下降69.6%；自籌資金12965億元，下降19.4%；定金及預收款15925億元，增長4%；個人按揭貸款8222億元，增長2.5%。
上述兩項核心指標的刺激，帶動了整體行業(yè)景氣指數的復蘇：4月房地產開發(fā)景氣指數為94.78，保持連續(xù)四個月正增長。
投資下滑的意料之外與情理之中
然而，在房地產開發(fā)景氣指數、開發(fā)商銷售和到位資金均呈現反彈的情況下，投資端卻依然保持降幅擴大的趨勢，-6.2%的同比跌幅，相較于上月的-5.8%繼續(xù)擴大。
具體來看，1-4月，全國房地產開發(fā)投資35514億元，同比下降6.2%，開發(fā)投資增速已連續(xù)多個月負增長。從數據上看，供應端房企目前的積極性仍然不高，1-4月房企的房屋施工面積、新開工面積、竣工面積均呈現不同幅度的下滑，其中住宅新開工面積22900萬平方米，同比下降20.6%，房企補庫存的動力不足。
在廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，房企開發(fā)投資積極性不高，主要原因在于供給狀態(tài)受到多因素掣肘，開發(fā)商爆雷余波尚存，疊加今年大規(guī)模的到期債務，給到了一定的開發(fā)壓力，而且銷售端的復蘇并沒有達到預期。整體風險處置進度慢，所以導致施工、新開工、竣工方面都有一定程度的下行。“手里沒有土地儲備的房企，在放緩拿地節(jié)奏；手里有土地儲備的房企，開工積極性也并不高。”
諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙分析稱，房企投資信心恢復力較弱，主要體現在新開工意愿上。雖然銷售端累計指標有所改善，但由于當前市場呈現一個弱復蘇的狀態(tài)，尤其是4月單月銷售數據呈現較大降幅，開發(fā)商新開工呈現觀望局面。但隨著3-4月以來熱點城市土拍市場呈現明顯升溫跡象，預計二季度房企新開工意愿上升，開發(fā)投資降幅將有所收窄。
“投資意愿目前看整體是恢復的，特別是央國企和一些優(yōu)質的區(qū)域型國企，但分化也很嚴重。”廣東某國有房企北京公司區(qū)首直言，投資數據在本月之所以依然呈現下滑趨勢，與房地產特殊的數據呈現周期有關。“比如4月的投資數據，最快是3到6個月之前的拿地，一年都是正常的。”
不僅是樓市整體數據的滯后，在他看來，投資的數據恢復周期要遠長于銷售與融資，因此4月在銷售等三項數據上漲的情況下，投資依然下滑就在情理之中了。
如何拉動投資？
房企開發(fā)投資的現狀還會持續(xù)下去嗎？哪些因素可以拉動房企開發(fā)投資？
對此，多位行業(yè)分析師均表示，除了看房地產市場的走勢外，還要看購房者的信心恢復和房企債務處理情況。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜分析指出，根據中指數據，4月以來，市場情緒有所回落，重點城市“五一”假期表現較為平淡，上周成交規(guī)模在低基數下環(huán)比有所增長，但購房者置業(yè)信心仍偏弱，市場預期并不穩(wěn)固。
從企業(yè)融資角度來看，根據中指監(jiān)測，4月房企非銀融資規(guī)模環(huán)比下降兩成左右，信用債發(fā)行放緩，企業(yè)資金面改善仍不理想。短期來看，在企業(yè)資金壓力較大、銷售緩慢修復等因素影響下，二季度開工、投資難現明顯改善，預計新開工面積繼續(xù)下行，受新開工、土地縮量拖累，房地產開發(fā)投資額下降態(tài)勢或延續(xù)，但竣工的進一步好轉有望對投資帶來支撐。不同區(qū)域中，東部熱點地區(qū)房企投資意愿相對較好，短期新開工面積、開發(fā)投資額有望繼續(xù)修復。
嚴躍進稱，在房地產開發(fā)投資方面，目前最重要的是幫助企業(yè)“解困”，應繼續(xù)加大對房企融資的支持力度，化解房企潛在風險，由“流入”到“流出”，實現正循環(huán)。另一方面，也要考慮到購房者的信心恢復，需求端的改善將極大影響到供給端，這樣房企才有動力拿地。
可以看到，相較于商品房銷售的回暖，土地市場的復蘇力度明顯偏弱。中指研究院數據顯示，今年1-4月，TOP100房企拿地總額為3150.1億元，拿地規(guī)模同比下降13.1%，降幅較上月繼續(xù)收窄1.88個百分點。百強房企拿地門檻值為10億元，較去年同期的42億元仍有較大幅度的下降。
北京商報記者 王寅浩
