8月30日，廣州成為了第一個(gè)
官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的一線城市。
(資料圖片僅供參考)
政策執(zhí)行時(shí)點(diǎn)以2023年8月18日為界，
在2023年8月18日0：00后
簽訂個(gè)人住房貸款合同的，按新政策執(zhí)行。
截至8月30日中午，廣州多家銀行均表示，嚴(yán)格執(zhí)行新通知精神，具體執(zhí)行時(shí)間及措施仍在研究中。
廣州：首付比例從70%到30%
根據(jù)廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
廣州市民郝先生介紹，此前自己家在南京有房，后落戶廣州。按原政策“認(rèn)房認(rèn)貸”情況，如果在廣州首次買(mǎi)房，即便賣(mài)了南京的房子，再買(mǎi)房也要7成首付。如果‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’落地，在廣州能享受首套3成的首付資格，利率也許也能按首套進(jìn)行。
據(jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，北京、上海、深圳、西安、廈門(mén)等十余個(gè)重點(diǎn)一二線城市仍執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”。
有研究機(jī)構(gòu)梳理，此前在“認(rèn)房又認(rèn)貸”條件下，北京、上海、廣州、深圳普通住宅二套房首付比例分別為80%、70%、70%、70%，比首套首付高出40%~45%，房貸利率差最高達(dá)到了70BP。
若上述城市均實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，二套房首付比例可從73%（北上廣深平均數(shù)據(jù)，以下同）降至33%。
按600萬(wàn)總價(jià)的房源計(jì)算，首付款將從435萬(wàn)元降至195萬(wàn)元，可以降低55%的資金支付壓力。房貸利率從5.03%降至4.50%。
按一線城市二套房平均貸款本金405萬(wàn)元計(jì)算，月供額將從21816元降至20521元，即減少1295元/月，30年累計(jì)減少47萬(wàn)元。（注：認(rèn)房不認(rèn)貸后，只要名下廣州無(wú)房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。）
什么是“認(rèn)房不認(rèn)貸”？
2023年以來(lái)，三四線城市房地產(chǎn)限制性政策已基本放開(kāi)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有杭州、鄭州、天津、成都等在內(nèi)，65個(gè)城市落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。
8月25日，住建部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局三部門(mén)聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，明確“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策作為政策工具，具體是否實(shí)施，將由各城市自行決定。
什么是“認(rèn)房”，什么又是“認(rèn)貸”？“認(rèn)房不認(rèn)貸”怎么惠及購(gòu)房者？
“認(rèn)房”或“認(rèn)貸”是銀行在發(fā)放住房按揭貸款時(shí)認(rèn)定是否是首套房的參考標(biāo)準(zhǔn)。
“認(rèn)房”是指銀行在發(fā)放房貸時(shí)，參考購(gòu)房家庭在當(dāng)?shù)孛聦?shí)際擁有住房套數(shù)；“認(rèn)貸”是指銀行會(huì)根據(jù)擬購(gòu)房人家庭在全國(guó)范圍內(nèi)是否有住房貸款記錄（包括公積金貸款和商業(yè)貸款）來(lái)確定貸款比例。
其中最為嚴(yán)格的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)就是“認(rèn)房又認(rèn)貸”（“雙認(rèn)”），也就是不僅要看購(gòu)房家庭名下是否有房，還看購(gòu)房家庭是否在全國(guó)有過(guò)貸款記錄，一旦有房或有貸款記錄，都算作二套房。
而按照三部門(mén)《通知》所明確的內(nèi)容，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。這就是官方認(rèn)定的“認(rèn)房不認(rèn)貸”。
相關(guān)研究員指出，在“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策落地城市，將以家庭為單位，包括借款人、配偶及未成年子女在內(nèi)，只要在當(dāng)?shù)貨](méi)有住房，即使有貸款記錄，購(gòu)房時(shí)可按首套來(lái)執(zhí)行貸款政策，享受首付比例和利率優(yōu)惠。
“認(rèn)房不認(rèn)貸”讓買(mǎi)房更便宜
目前在全國(guó)各城市購(gòu)買(mǎi)首套住房都享有一系列優(yōu)惠政策，首套房的首付比例、房貸利率等都明顯低于二套房。
簡(jiǎn)言之，如果被認(rèn)定為首套房，購(gòu)房門(mén)檻將大幅下降，反之則明顯上升。
這對(duì)置換家庭帶來(lái)利好。福州有市民稱，生育后想換大房子，之前看中的一套220萬(wàn)元的住房，按照現(xiàn)在政策，首付40%，要88萬(wàn)元，如果能‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’，首付30%，首付可少付22萬(wàn)元。
首套房貸款利率也可以降低。有機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)顯示，2023年7月份，百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%。以天津?yàn)槔?00萬(wàn)貸款25年在“認(rèn)房不用認(rèn)貸”情形下產(chǎn)生的利息比“認(rèn)房認(rèn)貸”情形下節(jié)省16.8萬(wàn)元。
同時(shí)，根據(jù)日前財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的公告，在2024年1月1日至2025年12月31日期間，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)，在市場(chǎng)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅，予以退稅優(yōu)惠，即“換房可退個(gè)稅”。
這意味著，對(duì)于大部分城市來(lái)說(shuō)，換房可以節(jié)省3至5萬(wàn)元稅費(fèi)，北京等城市部分房源能節(jié)省更多稅費(fèi)。當(dāng)然，交易房屋情況、個(gè)稅征收情況不同，要具體分析。
