業(yè)委會(huì)通知物業(yè)“退場(chǎng)”，法院：無效
長沙美洲故事小區(qū)要解聘物業(yè)公司，業(yè)委會(huì)無法證明解聘前期物業(yè)經(jīng)“雙過半”
【資料圖】
華聲在線12月20日訊 “小區(qū)業(yè)主對(duì)于是否續(xù)聘前期物業(yè)，各有各的想法。很多別墅區(qū)的業(yè)主認(rèn)為服務(wù)不夠，有些又覺得能接受。結(jié)果一投票，贊同續(xù)聘的人占多數(shù)，可相應(yīng)的專有面積占比卻比反對(duì)業(yè)主少。”今日，家住長沙市雨花區(qū)美洲故事小區(qū)的劉先生向三湘都市報(bào)反映，正是業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司對(duì)業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果的不同理解，雙方對(duì)簿公堂。
以人數(shù)票還是面積票為準(zhǔn)成爭議點(diǎn)
2009年9月1日，長沙常青藤物業(yè)管理有限公司與美洲故事小區(qū)開發(fā)商簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》，一直服務(wù)至今。
2020年8月14日，美洲故事小區(qū)首屆業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生第一屆業(yè)主委員會(huì)。同年10月15日，業(yè)委會(huì)組織召開第二次業(yè)主大會(huì)，就續(xù)聘前期物業(yè)進(jìn)行了表決，實(shí)際參與投票的結(jié)果是：贊同續(xù)聘的人數(shù)票占比33.35%、面積票占比35.69;反對(duì)人數(shù)票占比30.77%、面積票占比37.10%。
“這樣的結(jié)果比較少見，但根據(jù)議事規(guī)則，未參與投票的業(yè)主，被視同為贊同已表決的多數(shù)票意見。換而言之，贊同的人數(shù)與專有面積均已過半。”前期物業(yè)公司代理律師劉西菁表示，正因?yàn)槿绱耍捌谖飿I(yè)得以續(xù)聘，可業(yè)委會(huì)卻認(rèn)為贊同續(xù)聘沒有“雙過半”，應(yīng)視為不同意續(xù)聘，并啟動(dòng)了物業(yè)公司選聘工作。
業(yè)委會(huì)發(fā)出“退場(chǎng)通知”，法院：無效
2022年4月7日，小區(qū)業(yè)委會(huì)向物業(yè)公司發(fā)送《關(guān)于要求長沙常青藤物業(yè)公司退場(chǎng)的告知函》，將物業(yè)續(xù)聘問題再次擺上了臺(tái)面。
面對(duì)業(yè)委會(huì)單方面的退場(chǎng)要求，物業(yè)公司向雨花區(qū)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求判令這份《告知函》無效。
法院審理認(rèn)為，這份《告知函》是否具有法律效力，主要爭議在業(yè)委會(huì)是否系執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)。小區(qū)業(yè)委會(huì)提交了兩份業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果公告，第一份是手寫的，其中贊同的人數(shù)為527票，面積為103560.44平方米;第二份則將贊同票數(shù)增加至542票，面積卻沒有變化。對(duì)此，業(yè)委會(huì)現(xiàn)有的證據(jù)無法證明其解聘前期物業(yè)系經(jīng)“雙過半”的業(yè)主共同做出的，也無法證明系執(zhí)行業(yè)主大會(huì)表決事項(xiàng)的職務(wù)行為。綜上，法院認(rèn)為這份《告知函》因缺乏事實(shí)和法律依據(jù)而不具備法律效力。
雨花區(qū)人民法院作出一審判決，確定美洲故事小區(qū)業(yè)委會(huì)于2022年4月7日向長沙常青藤物業(yè)管理有限公司出具的《告知函》無效。
■全媒體記者 楊昱
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