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北京商報訊（記者劉四紅）5月21日，在2023清華五道口全球金融論壇上，清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動產(chǎn)金融研究中心副主任、高和資本執(zhí)行合伙人周以升表示，金融是為實體經(jīng)濟(jì)服務(wù)的，那當(dāng)前我們實體經(jīng)濟(jì)的問題到底是什么？他談了“三個三”層面的內(nèi)容。
首先是三個行業(yè)：基礎(chǔ)設(shè)施、住宅開發(fā)和商用不動產(chǎn)；二是三類主體：政府、地方平臺、開發(fā)商；此外是三種問題：紓困、盤活、轉(zhuǎn)型。
也就是說三個行業(yè)、三類主體的三種問題。如果用同一個邏輯來說，就是從過去的銷售投資驅(qū)動轉(zhuǎn)換為持有運營驅(qū)動。
“這種情況下，我們看金融問題，就是能否建立一個適應(yīng)持有運營的業(yè)務(wù)，也就是不動產(chǎn)業(yè)務(wù)的金融生態(tài)，功能性來講就是：紓困、盤活和促轉(zhuǎn)型。有學(xué)者認(rèn)為：REITs包治百病。我個人觀察，從實操來看，是不太可能的。”周以升稱，REITs是一個成熟期的、特定企業(yè)特定資產(chǎn)的盤活工具，在試點期采取了甚至比上市公司更嚴(yán)格的審核尺度。很多棘手的、迫切的問題REITs并不能直接解決，包括有一定經(jīng)營、法律、稅收、財務(wù)風(fēng)險的資產(chǎn)，較難由政府自上而下全部把關(guān)，可以靠資本市場自己去價值發(fā)現(xiàn)和風(fēng)險定價。
“REITs是詩和遠(yuǎn)方，眼前柴米油鹽、餓肚子的問題怎么辦？要解決多元主體的、多元資產(chǎn)的多元需求，特別是紓困、改造提升和未成熟期的存量盤活問題。這就是我看到不動產(chǎn)私募、不動產(chǎn)基金推出的背景，也是呼吁要開拓私募REITs，繼續(xù)發(fā)展類REITs的主要原因。”周以升認(rèn)為，這些產(chǎn)品在過去CMBS和類REITs已經(jīng)被驗證，資本市場完全可以發(fā)揮其價值發(fā)現(xiàn)和風(fēng)險定價的功能，可以更好的服務(wù)于實體經(jīng)濟(jì)中多元的資本需求。
周以升還指出，公募REITs試點期，不能出口太寬，除了不動產(chǎn)私募投資基金外，有沒有可能有一些過渡性的非公募的REITs產(chǎn)品？比如參考成熟市場的“私募REITs”，讓投資人認(rèn)可的雖然具有一定風(fēng)險的資產(chǎn)也可以進(jìn)入資本市場，讓這個金融循環(huán)能夠更好的啟動起來，發(fā)揮金融支持實體經(jīng)濟(jì)的作用。
