國際商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕12日發(fā)布的《2021年一季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望》顯示，北京寫字樓市場(chǎng)去化加速，空置率近三年首降。
在寫字樓市場(chǎng)，報(bào)告顯示，2021年一季度，位于奧體、石景山和西直門區(qū)域的三個(gè)新項(xiàng)目交付使用，為寫字樓市場(chǎng)帶來共計(jì)15.3萬平方米的租賃面積。
一季度，TMT、金融、專業(yè)服務(wù)這三大行業(yè)繼續(xù)位居寫字樓新租需求的前三甲。其中TMT新租需求占比高達(dá)43%，集中表現(xiàn)在新媒體、在線教育和終端應(yīng)用等頭部企業(yè)的擴(kuò)租需求。
專業(yè)服務(wù)業(yè)中律所升級(jí)和換新活躍。此外，金融的基金、保險(xiǎn)板塊繼續(xù)發(fā)力，擴(kuò)租和搬遷需求多落位于核心中央商務(wù)區(qū)，而金融科技和資產(chǎn)管理企業(yè)的擴(kuò)租需求也有所增加。此外，醫(yī)藥及生命科學(xué)、能源等行業(yè)同時(shí)錄有升級(jí)搬遷和新進(jìn)入北京市場(chǎng)設(shè)立辦公室的租賃交易。
強(qiáng)勁的需求帶動(dòng)北京寫字樓凈吸納量連續(xù)三個(gè)季度保持上升態(tài)勢(shì)。一季度北京寫字樓凈吸納量錄得16.6萬平方米，環(huán)比增長13%。其中CBD受益于升級(jí)搬遷需求的放量，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)去化加速，疊加麗澤科技企業(yè)大面積擴(kuò)租帶動(dòng)，兩大子市場(chǎng)合計(jì)貢獻(xiàn)了全市71%的凈吸納量。此外，除王府井商務(wù)區(qū)因國有企業(yè)整合出現(xiàn)大面積騰退，其余子市場(chǎng)去化環(huán)比均有提升。
需求放量的帶動(dòng)下，北京寫字樓整體空置率環(huán)比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)至17.5%，這亦是自2018年二季度以來首次下降。寫字樓整體平均租金報(bào)價(jià)同樣本比環(huán)比下降0.4%至每月每平方米403.8元。
雖然整體租金持續(xù)下行，但租金下調(diào)的項(xiàng)目已逐漸減少;望京得益于TMT行業(yè)強(qiáng)勁需求成為首個(gè)租金回升的子市場(chǎng)。
未來六個(gè)月，北京預(yù)計(jì)有十個(gè)新項(xiàng)目入市，總面積近78萬平方米，有望推升空置率。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)辦公樓租戶部主管張冀蘇指出，盡管CBD和新興區(qū)域短期內(nèi)仍將面臨新項(xiàng)目交付帶來的競(jìng)爭壓力，但“十四五”期間在高精尖產(chǎn)業(yè)和數(shù)字經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的加持下，寫字樓市場(chǎng)的需求基本面有望得到進(jìn)一步鞏固和提升。
在投資市場(chǎng)方面，2021年一季度，北京共達(dá)成十筆大宗交易，交易總額達(dá)209.1億元，環(huán)比和同比分別上漲40.0%和3.8%，交易活躍度進(jìn)一步提升，并成為一季度全國交易額最高的市場(chǎng)。
報(bào)告指出，科技企業(yè)積極購置辦公樓宇作自用，投資者亦看好以科技企業(yè)為主要租戶類型的樓宇未來租賃前景，使得一季度中關(guān)村商務(wù)區(qū)及其輻射的上地、中關(guān)村軟件園和北清路等商務(wù)園區(qū)共完成四筆辦公交易，貢獻(xiàn)總投資額的35%。其余兩宗辦公交易均為有穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)，分別位于東二環(huán)和豐臺(tái)科技園，并分別由國內(nèi)地產(chǎn)基金和險(xiǎn)資購入，合計(jì)占總投資額的29%。酒店和零售物業(yè)均錄得成交，分別貢獻(xiàn)總投資額的16%和7%。
隨著投資需求和租賃基本面回暖，資產(chǎn)售價(jià)亦表現(xiàn)平穩(wěn)，寫字樓、零售物業(yè)資本化率經(jīng)過去年底上調(diào)后一季度分別企穩(wěn)在4.2%和4.5%，而物流地產(chǎn)資本化率則維持在5.0%的水平。
世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場(chǎng)部主管紀(jì)剛指出，國內(nèi)疫情穩(wěn)定后境外人員在北京的交易推進(jìn)工作逐漸恢復(fù)正軌，有助沉寂一時(shí)的境外投資者在短期內(nèi)重新活躍。隨著市場(chǎng)熱度提升，在談項(xiàng)目的議價(jià)空間有望縮減。北京“十四五”規(guī)劃釋放新區(qū)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)定位和政策利好信號(hào)，將推動(dòng)新興區(qū)域商務(wù)資源和氛圍的改善，并吸引更多投資者的布局。
(記者 龐無忌)
