2018年樓市下行時，山東省菏澤市在全國范圍打響了取消限售令的“第一槍”。
今年農(nóng)歷正月十五剛過，又是山東菏澤，將首套房首付比例降至20%，引起了市場熱議。
這是什么信號？會影響到湖南樓市嗎？
（1）“消息屬實”
今年2月17日，山東菏澤的部分銀行下調(diào)個人住房貸款首付比例。具體看來，菏澤市部分銀行表示將根據(jù)購房者情況調(diào)整不同首付比例，其中“無房無貸”購房者的首付比例降至20%。
2月18日，菏澤相關(guān)部門回應(yīng)媒體稱：并未對首付比例進行統(tǒng)一調(diào)整，依然執(zhí)行2016年最低20%的首套房首付比例要求。此次調(diào)整是部分銀行根據(jù)自身情況和房貸需求的自主經(jīng)營行為。
菏澤樓市政策異動的意義在于：在所有的樓市調(diào)控政策中，降低首付比例是力度很大的政策放松。
中信證券研報觀點認(rèn)為：此次菏澤市調(diào)整個人住房貸款首付比例，符合政府規(guī)定的首付比例各地浮動范圍，屬于因城施策下的局部合理調(diào)整，判斷為銷售下行背景下的“穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”應(yīng)對措施。
而且，有最新消息指出，江西贛州、廣東佛山的一些銀行也將首套房首付比 。
（2）樓市筑底？
眾所周知，全國樓市2021年進入調(diào)整期。
從咱們湖南看，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2021年全省新建商品房銷售面積9188.79萬平方米，同比減少2.6%，較上年同期回落6.3個百分點。其中，新建商品住宅銷售面積8316.71萬平方米，同比減少2.2%。
全國一些城市開始優(yōu)化和調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策，如提高公積金貸款額度、降低公積金貸款首付比例、發(fā)放購房補貼等。株洲、岳陽等城市2021年還出臺措施，要求新房成交價不能低于備案價，也被稱為“房價限跌令”。
但從市場反應(yīng)看，整體效果還不明顯，購房者置業(yè)情緒未見明顯好轉(zhuǎn)，市場活躍度仍顯不足。
歷史是一面鏡子。有業(yè)內(nèi)人士指出，歷數(shù)“2014年-2015年”的樓市筑底過程，在信貸方面出現(xiàn)了相同的傳導(dǎo)路徑。首先從信貸利率開始，隨后是公積金相關(guān)政策的調(diào)整，最后傳導(dǎo)至商業(yè)貸款——這也難怪，二成首付重現(xiàn)江湖，引發(fā)了廣泛的反應(yīng)。
（3）因城施策
再看咱們湖南樓市，侃財君以為，對于形勢研判不可一概而論，一定要區(qū)分好長沙和三四線城市。
省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳今年1月召開的2021年度全省房地產(chǎn)市場聯(lián)席會議，研判今年形勢稱：
——長沙經(jīng)濟韌性強、人口吸引力大，市場需求旺盛，房地產(chǎn)市場有望繼續(xù)保持增長。
——部分三四線城市市域人口持續(xù)流出，城鎮(zhèn)人口增長緩慢，產(chǎn)業(yè)支撐不足，住房需求疲軟，預(yù)計市場將延續(xù)“以價換量”，房價下行壓力較大。
因城施策，與山東菏澤類似的我省部分三四線城市，是否會有政策異動，值得密切關(guān)注。
但整體健康的長沙樓市，去化周期保持在良性的8個月左右，不需要在“二成首付”上做文章。今年2月17日召開的長沙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)座談會，提出堅持“房住不炒”定位，將在“商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”——這也是中央經(jīng)濟工作會議的明確要求。
那么，何為“合理住房需求”？如何“更好滿足”？這些內(nèi)容值得期待。從長沙市場看，順應(yīng)二胎、三胎時代的市場需求，改善型住房供應(yīng)量明顯增多，大平層（面積集中在160至200平方米左右）備受青睞。
侃財邦也將第一時間發(fā)布樓市最新消息。敬請關(guān)注。
作者 陳淦璋
