5月11日，備受矚目的北京今年首場集中供地拍賣已結(jié)束。本輪北京首批集中供地30宗，建筑面積為345萬㎡。最終，30宗地塊以1109.71億元成交。
此前截至5月8日，30宗地中已有5宗地以底價128億元成交，剩余25宗地在延期兩日后于5月10日開啟拍賣，并在兩日內(nèi)決定歸屬。本輪土拍首日即完成516.19億元的成交額，第二天房企熱情依舊，最終此輪北京土拍成交金額超千億元。
房企熱情高漲
5月10日，開拍首日，12宗地塊以516.19億元成交，其中有7宗地塊因觸及“競地價”“競政府持有產(chǎn)權(quán)份額”雙頂，轉(zhuǎn)入競高標準商品住宅建設(shè)方案投報程序，競得開發(fā)商仍處待定狀態(tài)。
5月11日集中出讓13宗地塊，總起始價435.7億元。最終，13宗地以465.24億元成交。其中，3宗地塊因觸及雙頂，轉(zhuǎn)入競高標準商品住宅建設(shè)方案投報程序。
記者注意到，此次北京首輪土拍吸引了超過五十余家房企參與，既包括保利、中建、中鐵、中冶等央企，也包括首開、北京城建等北京本土地產(chǎn)商，更是吸引了碧桂園、卓越等粵系房企。在競拍中，不少實力房企報名了多宗地塊競拍，同時出現(xiàn)多個聯(lián)合體競拍。競拍過程激烈，多宗地塊競拍超過了30輪。
以5月10日出讓的北京市朝陽區(qū)東壩北東南一期土地儲備項目1104-612西側(cè)地塊R2二類居住用地為例，經(jīng)過19輪報價，中冶以總價22.8億+10000㎡公租房面積競得此地塊，成為當日最后一宗當場成交的地塊，溢價率5.07%，據(jù)測算樓面價約6.2萬元/平方米。
北京市朝陽區(qū)王四營鄉(xiāng)土地一級開發(fā)項目一期1304-L02、L05地塊R2二類居住用地、A334托幼用地的拍賣，經(jīng)過27輪激烈競價，中冶以30.95億元+13800平方米公租房面積觸及上限，轉(zhuǎn)入高標準建設(shè)方案投報程序。該地塊溢價率5.09%，據(jù)測算該地塊樓面價約為5.7萬元/㎡。
“我們在北京已經(jīng)多年沒有新項目開發(fā)了，2014-2015年在南四環(huán)舊宮地區(qū)開發(fā)的中冶德賢公館項目是公司最后一個住宅地產(chǎn)項目，現(xiàn)在來看樓盤口碑很好，公司也獲得了相應(yīng)的收益。我們房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略是‘3+X’，其中包括京津冀地區(qū)，所以這次拿地也是很正常的商業(yè)行為，公司看好北京地區(qū)項目的銷售進度，將繼續(xù)打造中冶德賢系的高品質(zhì)住宅。”中冶置地有關(guān)人士對記者如是說。
值得一提的是，此次競拍中，還有不少外地房企最終中標。如卓越以39.27億元+政府持有產(chǎn)權(quán)份額13%競得朝陽區(qū)金盞08地塊;碧桂園以41.15億元+11500㎡人才住房斬獲北京城市副中心1201街區(qū)FZX-1201-0019等地塊，溢價率14.94%;金地+華潤+保利聯(lián)合體以50.94億元+2.2.萬㎡公租房面積競得朝陽區(qū)崔各莊棚戶區(qū)改造項目30-L01地塊。
“北京(土地)市場一直比較平靜，土地供應(yīng)比較多，房企從全國化布局來說，幾個都市圈肯定是要布局的，北京市場還是受到很多企業(yè)的認可。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對記者說，不少企業(yè)通過聯(lián)合體方式拿地，主要是擔(dān)心競爭對手出價意愿很強，為了拿到地，通過聯(lián)合體拿地報價底氣足一些，拿到地的可能性也更高，
還有些民企在資金實力上比不過央企，希望通過聯(lián)合體拿地以保住北京市場。
諸多限制條件彰顯調(diào)控決心
今年是22城實行“雙集中”供地政策的第一年，在此之前，杭州、廣州、重慶等地已經(jīng)完成了今年首輪土地出讓。此次北京土地出讓實行“房地聯(lián)動，一地一策”機制，并首次引入了房屋銷售價格引導(dǎo)機制，同時還配套了設(shè)定地價上限、競建公租房、競建高標準商品住宅、競政府持有產(chǎn)權(quán)份額等競拍規(guī)則。
“就北京這次來說，供地規(guī)模已經(jīng)很大，占了全年計劃供應(yīng)量的差不多1/3，土地供應(yīng)規(guī)模和集中度高，會吸引對北京市場有興趣的開發(fā)商來，這是毫無疑問的。”戴德梁行研究院副院長張曉端對記者表示，對于民營企業(yè)或者外地企業(yè)來說，想在北京這樣具有戰(zhàn)略意義的城市去完成全國布局，需要在北京有標志性的項目，對于這些企業(yè)來說，北京拿地是有一定的戰(zhàn)略意義的。
“(現(xiàn)場)非常火爆，但其實很多都是限價房和公租房，利潤基本上是鎖死的。拿地主要是賺個流轉(zhuǎn)快的優(yōu)勢，為了走量和走品牌。”有參與此次競拍的房企人士對記者說。
張曉端認為，諸多限制條件，對開發(fā)商來說，確實意味著利潤空間被壓縮。未來開發(fā)商需要穩(wěn)扎穩(wěn)打，完成更加合理的資產(chǎn)布局和區(qū)域戰(zhàn)略布局。集中供地也會令開發(fā)商更謹慎、更理性一些。
在業(yè)內(nèi)看來，北京土拍的諸多限制條件顯示了地方政府對房地產(chǎn)調(diào)控的決心。張曉端告訴記者，首先，從各種限制條件來看，包括競高標準商品住宅建設(shè)方案，一方面是為了避免出現(xiàn)盲目的地價飛漲、地王頻出的現(xiàn)象，對市場未來的預(yù)期有合理的引導(dǎo);另一方面也是一種對更加合理的土拍模式的探索，包括對新型共有產(chǎn)權(quán)房的探索，明顯有很多突破和創(chuàng)新，顯示出北京作為首都在穩(wěn)定樓市方面的決心，并把“房住不炒”落到了土拍具體的動作上。
嚴躍進也表示：“溢價率可控，還是說明了當前對土地市場的管控，企業(yè)拿地會比較理性，也說明對土地開發(fā)約束較多，要求是比較高的。”
對于接下來新房價格走勢，張曉端認為，北京的新房市場總體調(diào)控節(jié)奏和調(diào)控效果都很明顯，預(yù)計接下來今年的后兩次土拍也會有類似的指導(dǎo)思路，隨著土地供應(yīng)量的加大以及指導(dǎo)價對市場的引導(dǎo)，北京新房價格會趨穩(wěn)，不太容易出現(xiàn)大的增長或者過熱的局面。
嚴躍進也認為，北京房價的漲幅和絕對價格都有所控制，目前整體政策偏緊，對整個房地產(chǎn)市場都有管控，同時供地較多也在客觀上抑制了房價的上漲。
(記者 向炎濤)
