作為落實(shí)“房住不炒”、推動不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化的重要一步，國內(nèi)首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目審核通過——5月14日，首批9單基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目獲滬深證券交易所審核通過，其中上交所5單，深交所4單，標(biāo)志著滬深交易所基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)又向前邁進(jìn)了重要一步。
REITs全稱是“不動產(chǎn)投資信托基金”，是指在證券交易所公開交易，通過證券化方式將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的不動產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動性較強(qiáng)的上市證券的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。其本質(zhì)是不動產(chǎn)證券化，可通俗地理解為，資管機(jī)構(gòu)通過一系列產(chǎn)品設(shè)計，將流動性不佳的房子“切割”成若干份證券化產(chǎn)品進(jìn)行買賣，為資金的供需雙方提供配置的途徑。作為一種收益和風(fēng)險相對適中的投資品種，公募REITs的出現(xiàn)有望擴(kuò)展社會資本投資方式，讓“笨重”的房地產(chǎn)“輕”起來，豐富居民的財富管理“籃子”，盤活整個不動產(chǎn)市場。
推動形成基礎(chǔ)設(shè)施投資良性閉環(huán)
目前，全球多個國家已經(jīng)建立了REITs市場。我國REITs起源可以追溯至21世紀(jì)初期，但直到2014年，以“中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃”為代表的類REITs才正式起步。所謂的“類”，是指其和真正的REITs相比，制度設(shè)計還不夠完善，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上也有一定的區(qū)別。
近年來，隨著我國法律框架、監(jiān)管環(huán)境和市場條件日漸成熟，加之前期類REITs的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，去年出臺了一系列政策制度，為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品的推出提供了重要支持。
“開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)，有利于深化金融供給側(cè)改革，進(jìn)一步增強(qiáng)資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力，提升股權(quán)融資比重，拓寬社會資本投資渠道。”在2月25日召開的大灣區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展論壇上，中國證監(jiān)會副主席李超表示，希望各方凝聚共識、形成合力，共同推進(jìn)試點(diǎn)工作，并及時總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，完善法律制度供給和相關(guān)制度安排，促進(jìn)REITs市場制度化、規(guī)范化發(fā)展。
中國REITs聯(lián)盟秘書長王剛表示，從企業(yè)角度講，開展公募REITs試點(diǎn)，可以助力存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的盤活，面向社會募集權(quán)益型資金，用于企業(yè)補(bǔ)短板和新項目投資，培育新的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，并在條件成熟時再注入REITs中，從而形成基礎(chǔ)設(shè)施投資的良性閉環(huán);從投資者角度講，運(yùn)營成熟的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)進(jìn)入資本市場，有助于提供兼具長期配置和穩(wěn)定分紅的金融產(chǎn)品。
“從基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品的特點(diǎn)看，由于其天然能解決一些市場固有矛盾，將對投融資雙方產(chǎn)生很大吸引力。公募REITs的出現(xiàn)是時代的選擇，有利于豐富我國的資本市場產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)金融產(chǎn)品的探索與創(chuàng)新，提高金融服務(wù)實(shí)體效能，助力中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級。”王剛認(rèn)為。
已審核通過產(chǎn)品種類豐富
4月21日，滬深交易所發(fā)布受理4單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目申報后，4月28日，又有6單公募REITs產(chǎn)品上報，至此，公募REITs上報項目累計已達(dá)10單。5月14日，其中9單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目獲滬深交易所審核通過。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前已獲審核通過的9單產(chǎn)品類型較為豐富，涉及高速公路、倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、水務(wù)等多個領(lǐng)域，項目股東方多為大型央企、國企或者大型龍頭民企，項目多位于國家重點(diǎn)戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)域。
中航基金公募REITs業(yè)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，4月21日申報的首批4單項目從類型上有特許經(jīng)營權(quán)和園區(qū)產(chǎn)權(quán)類這兩種業(yè)態(tài)，特許經(jīng)營類收入比較穩(wěn)定，產(chǎn)權(quán)類的項目資產(chǎn)升值更有想象空間，上述項目均符合國家發(fā)改委、中國證監(jiān)會對底層資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)和要求。此外，已上報的10單項目，在底層資產(chǎn)質(zhì)量、業(yè)態(tài)分布和區(qū)域分布等方面都極具代表性，資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)秀，現(xiàn)金流穩(wěn)定，相比于文件中規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)有著更高的要求，優(yōu)中選優(yōu)。
新華基金梳理首批申報的4單項目發(fā)現(xiàn)有三大特征，第一是項目股東方背景突出，均為大型央企或地方國企;第二是項目質(zhì)地較好，首批項目盈利狀況穩(wěn)健;第三是原始權(quán)益人為支持項目成功發(fā)行，首批項目原始權(quán)益人認(rèn)購比例都大幅超過規(guī)定的20%。
上交所稱，將在中國證監(jiān)會的指導(dǎo)和部署下，在相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目取得證監(jiān)會基金注冊批復(fù)后，按照公開發(fā)行證券的相關(guān)流程和要求，推動市場持續(xù)做好首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的詢價、發(fā)售、上市交易等工作，盡快形成市場規(guī)模和市場合力，打造首批試點(diǎn)良好的示范效應(yīng)。
市場機(jī)遇和風(fēng)險并存
“可以預(yù)見，在公募REITs試點(diǎn)基礎(chǔ)上，這類產(chǎn)品的試點(diǎn)范圍和區(qū)域都將逐漸擴(kuò)大，公募REITs發(fā)行可能會逐步走向常態(tài)化。”王剛認(rèn)為，隨著今后中國公募REITs的法律框架與稅收政策逐漸完善，REITs底層資產(chǎn)透明度較高、分紅收益穩(wěn)定的特點(diǎn)會使其成為投資人資產(chǎn)配置的重要選擇對象。
未來，國內(nèi)REITs發(fā)展可能面臨部分風(fēng)險和挑戰(zhàn)。天風(fēng)證券分析師郭麗麗認(rèn)為，首先，REITs證券價格可能受到利率波動影響，體現(xiàn)在證券定價、財務(wù)壓力與盈利能力等多方面。此外，REITs的盈利能力和價值也可能受到市場供需關(guān)系的影響。
其次，在稅務(wù)方面，目前針對REITs的相關(guān)稅務(wù)條款并未頒布，可能會對這類財富管理產(chǎn)品的投資收益帶來不確定性。如果今后REITs進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，則可能面臨涉及傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的政策影響。
再次，在財務(wù)風(fēng)險方面，REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的潛在風(fēng)險包括資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及其所屬土地的權(quán)屬在生成過程中的法律瑕疵和糾紛，如果REITs沒有足夠的資金來保證業(yè)務(wù)運(yùn)作，可能導(dǎo)致物業(yè)貶值或停轉(zhuǎn)。還可能出現(xiàn)承租人拒絕履行租約或拖欠租金、租金市場價格出現(xiàn)大幅下降或其他因素導(dǎo)致物業(yè)資產(chǎn)無法正常運(yùn)營的情況，可能會對基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)金流產(chǎn)生不利影響。
公募REITs發(fā)行初期還可能面臨市場波動。植信投資研究院分析師張秉文認(rèn)為，在公募REITs上市初期，可能出現(xiàn)兩種情況：一是類似部分股票IPO上市的“大熱”，REITs出現(xiàn)連續(xù)漲停。二是也可能遇冷，類似部分公募基金產(chǎn)品在上市交易后出現(xiàn)價格大幅波動?？傊糝EITs對投資者而言是值得關(guān)注的投資機(jī)會，但要綜合考量自身風(fēng)險承受力，要謹(jǐn)慎參與。
中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇研究院副院長林采宜認(rèn)為，中國基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)?？赡艹^100萬億元，按照資產(chǎn)證券化率1%計算，基建REITs潛在市場規(guī)模超1萬億元。伴隨著首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目獲滬深交易所審核通過，未來，這一全新的萬億量級投融資市場將被激活，對中國資本市場建設(shè)以及引導(dǎo)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域股權(quán)投資都具有重要意義。
(記者 馬春陽 周琳)
