日前，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》(以下簡稱《建議》)全文發(fā)布。關(guān)于房地產(chǎn)市場，文中透露五大信號，為未來5年的樓市發(fā)展指明方向。
“房住不炒”貫穿未來五年
此番《建議》提出，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位。專家指出，這意味著未來5年，“房住不炒”依然是中國房地產(chǎn)調(diào)控和各項(xiàng)政策的主基調(diào)。
2016年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“房住不炒”。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此后“房住不炒”成為“十三五”時期房地產(chǎn)業(yè)核心指導(dǎo)思想，此后各類房地產(chǎn)政策的制定，都嚴(yán)格遵循這個思路。
“十三五”“十四五”兩個五年規(guī)劃期，均以此作為主基調(diào)，意味著“房住不炒”將貫穿中國樓市10年發(fā)展。
這一方面體現(xiàn)樓市政策的穩(wěn)定性，穩(wěn)定的政策有助于產(chǎn)生穩(wěn)定的預(yù)期，促進(jìn)樓市的長期平穩(wěn)發(fā)展。另一方面，這也持續(xù)淡化房地產(chǎn)全行業(yè)和各參與方的投機(jī)沖動，遏制炒房。
減少房地產(chǎn)對金融資源的擠占
今年以來的一系列政策表明，中國正在力圖減少房地產(chǎn)對金融資源的擠占，同時，引導(dǎo)金融資源更多流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，特別是科技領(lǐng)域。
此番中央的《建議》也在暢通國內(nèi)大循環(huán)中，強(qiáng)調(diào)“推動金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展”。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，過去一個階段，房地產(chǎn)和金融兩個板塊相互推動，部分城市房價出現(xiàn)快速上漲，投資投機(jī)性購房需求旺盛，部分企業(yè)投資房產(chǎn)，居民債務(wù)壓力巨大，對國內(nèi)生產(chǎn)、消費(fèi)循環(huán)構(gòu)成了不利影響。
今年8月份，銀保監(jiān)會主席郭樹清在《求是》撰文提醒稱，一些地方的房地產(chǎn)價格開始反彈，金融資源有可能再次向高風(fēng)險領(lǐng)域集中。
對此，監(jiān)管層也出臺一系列措施，化解風(fēng)險，涉房金融政策收緊。今年8月份，被業(yè)內(nèi)稱為“三道紅線”的房企融資新規(guī)出臺。
萬科董事會主席郁亮表示，房地產(chǎn)業(yè)中，金融的比重越來越高，金融資源被過多占用，這對經(jīng)濟(jì)而言不是好事。融資新規(guī)的出臺，意味著房地產(chǎn)金融紅利時代的結(jié)束，房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸回歸成普通行業(yè)。
住房租賃仍是“風(fēng)口”
此番《建議》提及租購并舉，并提出探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給等。
經(jīng)過多年發(fā)展，中國多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度框架已經(jīng)基本建立。不過，業(yè)內(nèi)專家指出，目前租賃仍是住房制度的短板領(lǐng)域，需要在未來5年重點(diǎn)發(fā)展。
許小樂表示，住房補(bǔ)短板，是為了彌補(bǔ)過去20多年重購買、輕租賃導(dǎo)致的供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，同時，也可以提升低收入群體和新市民的住房條件。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，此次的《建議》當(dāng)中再提租購并舉、完善長租房政策等，說明租賃住房依然是后續(xù)重點(diǎn)發(fā)展的領(lǐng)域。完善市場化租賃、加強(qiáng)長租公寓管理可能是近期的政策重點(diǎn)。
目前中國已在13個城市開展農(nóng)村集體用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙認(rèn)為，未來試點(diǎn)范圍或進(jìn)一步擴(kuò)大，熱點(diǎn)城市有望優(yōu)先進(jìn)入試點(diǎn)范圍。
重視老舊小區(qū)改造
挖潛存量的老舊小區(qū)改造等也將成為未來5年房地產(chǎn)市場發(fā)展的重點(diǎn)之一。
《建議》提出，加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)。
根據(jù)官方出臺的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，到“十四五”期末(2025年底)，力爭基本完成2000年底前建成需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。這意味22萬個老舊小區(qū)需要改造，涉及的居民近3900萬戶。
住房消費(fèi)健康發(fā)展
此次《建議》當(dāng)中明確提出，促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展。
許小樂認(rèn)為，住房消費(fèi)健康發(fā)展是指居民基于城鄉(xiāng)遷移、家庭變化、收入增長的住房改善需求得到滿足。
其背后是房價漲幅與經(jīng)濟(jì)增長和居民收入相匹配，與此同時，提升居住需求的房屋裝修、租賃、物業(yè)管理等一系列住房服務(wù)得到充分發(fā)展，服務(wù)品質(zhì)得到進(jìn)一步提升。居住服務(wù)領(lǐng)域市場有望進(jìn)一步壯大。
(記者 龐無忌)
